Fundos Imobiliários

Recentemente, durante um evento, uma colega de profissão me perguntou, se o mercado imobiliário em Goiânia continuará subindo; pois segundo ela, os preços estariam exorbitantes. Respondi rapidamente, pois estávamos numa conferência, que os preços dos imóveis dificilmente teriam uma correção mais significativa nos próximos anos. Porém, a pergunta continuou viva na minha memória durante o fim de semana. Resolvi então analisar e estudar um pouco mais sobre o assunto. Por curiosidade, nesta segunda saiu um artigo no site Infomoney – link abaixo – sobre uma possível bolha no mercado imobiliário brasileiro, dita por um grande especialista no assunto, o professor americano Robert Shiller da Yale University, durante um evento da Bolsa em Campos de Jordão, SP.

http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2941708/suspeito-que-haja-uma-bolha-imobiliaria-brasil-diz-robert-shiller

Ano passado, quando escrevi o capítulo do meu livro sobre o tema, tinha uma clara convicção de que não vivíamos uma bolha imobiliária. Segue abaixo, o texto na íntegra:
Até quando vai o boom imobiliário? Apesar da recente supervalorização dos imóveis nas grandes cidades na década passada, há motivos para acreditar que os preços vão continuar subindo. Talvez não no ritmo atual, mas uma desvalorização aguda me parece mais remota. Veja alguns motivos:
·        O financiamento imobiliário no Brasil quando comparado a outros países ainda é baixo, menos de 5% do PIB. Em outros países chega a 15%;
·        O déficit habitacional no país ainda é gigante;
·        O aumento do poder aquisitivo da classe média é crescente e sustentável;
·        Apesar de o Brasil ser a sexta maior economia do mundo (2011), o PIB percapita do Brasil ainda é “sofrível”, muito aquém dos países ricos;
·        As políticas de incentivo do Governo Federal (por exemplo, o programa “Minha casa, Minha vida”) são cada vez mais frequentes;
·        Segundo economistas, o ritmo de crescimento do PIB do Brasil deve permanecer em média acima dos 3% nos próximos anos;
·        Os grandes eventos esportivos desta década devem fomentar ainda mais o mercado imobiliário;

Estes foram os motivos elencados por mim naquela época. Desta forma, se julgarmos friamente apenas os dados relatados acima, chegaremos à conclusão que realmente não estamos vivendo uma bolha imobiliária, pois após um ano, os dados atuais são muito semelhantes aos de 2012. Entretanto, confesso que devemos ficar mais atentos e cautelosos, pois os aspectos colocados pelo professor são intrigantes. É bom salientar que não há nenhum cenário emergencial, pois como ele mesmo disse, ainda não há dados objetivos da existência de uma bolha, apenas uma suspeita. Daí como proceder?

Segundo o professor americano, os preços dos imóveis deveriam subir baseados principalmente no aumento dos custos da construção civil: insumos, mão de obra, etc. Entretanto, na última década o aumento foi muito além da inflação. Os terrenos e lotes tiveram altas vigorosas nas principais capitais e, por conseguinte, o metro quadrado construído também subiu de forma expressiva. Apenas por curiosidade, no final da década de 90, um apartamento novo voltado à classe média, numa área nobre em Goiânia, era comercializado por volta de R$ 800,00 o metro quadrado. Hoje um imóvel semelhante é vendido por mais de R$ 5.000,00. Alta de mais de 500%. Imóveis de luxo chegam a custar quase R$ 8.000,00. Lembre-se: os preços não subirão para sempre!  É provável que exista um grande componente de especulação na avaliação dos imóveis, pois a sobrevalorização interessa a muitas pessoas. Porém, até agora, apesar do aumento da oferta e da redução da demanda nos últimos anos (crise econômica), ainda não foi suficiente para derrubar os preços. Outro fato importante: as grandes incorporadoras nacionais reduziram seus lançamentos nos últimos dois anos, o que acarretará uma menor oferta de apartamentos nos próximos anos e, desta forma, pressionará ainda mais os preços.

Mídia e Bancos – Ambos têm importante papel no nível dos preços. A mídia acaba por inflar indiretamente os preços, pois os comentários constantes de uma valorização duradoura dos imóveis atraem novos investidores, especialmente aqueles com pouca experiência no ramo, aumentando ainda mais os valores. Os Bancos por sua vez, especialmente os públicos, aumentaram significativamente o crédito imobiliário, muitas vezes com pouca atenção à análise de crédito. Este último aspecto, sem dúvidas, é o mais preocupante, pois as crises imobiliárias ocorridas em outros países foram criadas ou fomentadas pelo crédito imobiliário “podre”, ou seja, empresta-se dinheiro para pessoas que não têm a garantia suficiente para honrar o saldo devedor. Foi assim na crise dos subprimes nos Estados Unidos na última década.


Diante deste cenário incerto, o que fazer? Talvez o melhor seja agir com muita cautela. Evite aumentar a exposição ao mercado imobiliário. Acompanhe de perto a evolução dos preços e, principalmente, diversifique seus investimentos. Como se sabe, qualquer mercado é cíclico, os momentos de alta são alternados com os de baixa. Esta é a regra! Se existe alguma dúvida sobre o futuro dos preços dos imóveis, procure alternativas. Apesar de continuar achando que uma correção aguda nos preços dos imóveis é uma possibilidade mais remota, esta hipótese não pode ser completamente afastada e, portanto, devemos ficar em alerta! MJR